[摘要] 对于这些花样百出的卖房手段，买房者是否买账，能够得到真正实惠，开发商能否如愿消化库存，顺利“猫冬”，还得走着瞧。
整个楼市正与天气一样迅速入冬。空前的库存和资金压力，使得开发商们在卖房时不得不使出浑身解数，除了常规的打折、总价优惠、赠送面积外，还出现了不少奇招、怪招，譬如有楼盘项目号称替业主还房贷，还有组团网上拍卖的……不过，对于这些花样百出的卖房手段，买房者是否买账，能够得到真正实惠，开发商能否如愿消化库存，顺利“猫冬”，还得走着瞧。
绿地促销花样“0元起拍”最忽悠？
2011年，房企因为限购、限贷而很受伤。以绿地为代表，送房贷、送房税、溢价回购，可谓出尽百宝、力促销售
降价补差价
据链家地产研报显示，上海嘉定新城公馆承诺，前期原价购房业主一律补予差价；购买特价房的客户签订保值协议，交房前3个月有任何降价一律按售价补偿差价。
事实上，上海率先出现新盘价格下调的情形，继而业主砸售楼处的消息屡上报端。受此消息影响，上海出现降价补差价的承诺也并不稀奇。与此同时，包括南京、深圳、杭州以及长沙等地20余楼盘均出现降价补差价的承诺。
溢价回购楼盘
目前，绿地集团位于奉贤南桥镇的写字楼项目“新城1号”正在热销。销售人员称，如果业主愿意并且全额付款的话，三年后绿地集团将会以16%的溢价对所出售的房屋进行回购。不过，一旦业主同意绿地回购计划并拟于三年后卖回给开发商，期间购房者不能持有房产证，而只能凭一纸销售合同对外进行出租。
分析人士认为，这一促销手法，可谓是“一石二鸟”：既吸引购房者放心购买，又可以看作是以银行三年期整存整取的存款利率标准，向购房者进行变相融资。
零首付
据报道，在合肥当地推出 “零首付”卖房计划。媒体报道称，购房者在注册成为会员之后，可以参与“零首付”的抽奖活动。一旦中奖，开发商将赠送首付(总房价款的34%)，也即“零首付”。或者，成为该公司的会员后，购房者可以按照房价6.6折签约，客户支付折后总房价首付款。
事实上，不仅是合肥，在上海、山东以及乌鲁木齐等多个地区均出现“零首付”购房现象。开发商以垫付首付款，甚至制造虚假合同等手段来吸引购房者买房。
无理由退房/回购
据称，苏州万科金色里程承诺在2013年交房前若出现降价行为，则将按照原价进行回购。作为标杆房企，万科的一举一动都向业内传递出住宅市场发展信号。事实上，万科这一政策果然颇具效果，金色里程作为万科在苏州以90㎡为主力户型的产品，以月成交107套的成绩位列11月成交前三名。
除去万科之外，据报道，恒大地产在广西苹果园项目也于近日推出“无理由退房”活动，凡成功购买的客户均享受无理由退房。而在成都、东营等地，均有开发商做出类似承诺，向客户表示不降价的决心。
车
据报道，温州乐清中央公馆商住楼打出“宝马”的促销广告。据称，乐清中央公馆所送宝马，为宝马三系，价值在30万左右，总计赠送150名。
公开资料显示，乐清中央公馆推盘项目总计868户，均价约为25881元/㎡，主力户型为90㎡左右。以此计算的话，90㎡房款总值为234万，以获赠宝马价值30万计算的话，优惠折扣在13%左右。再加上赠送数量有限，因此乐清中央公馆的促销活动，难称实惠。
另外，在深圳的豪方菁园也传出车优惠。
秒杀
在淘宝网“秒杀”的，不仅仅是衣服。近日，淘宝网声称要在“双十二”也即12月12日推出“全民疯抢”、5折秒杀的活动。据称，包括杭州世茂西西湖，合肥峰尚公寓、长沙建安像素等3套住房，以及上海一栋别墅价值200万优惠券。
而早在今年的光棍节，金科天籁城推出北京东三环花园洋房原价125万，据称被在成都医药公司上班的陈先生以60万瞬间秒杀成功。
送房贷
北京绿地花都嘉园在本周推出房贷的促销手段。据称，购房者一旦签约购房后，首付三成之后，余下的房款可办理三十年期的银行还贷手续。而自还贷起始日到项目交房前的每月房贷，将由绿地代为支付。“交房时间大概是2013年的8月”，销售人员表示，这意味着购房者可以少缴“20个月左右的房贷。”
送房产税
事实上，早在今年年初，绿地就在上海推出“买房可送五年房产税”的促销计划。而楼盘销售人员则称，绿地这一计划相当于在房屋总价基础上优惠十多万元。而分析人士则指出，这相当于房价98折。随后，有报道称上海曹王新苑、兰郡名苑等多个楼盘推出买房赠送房产税的促销手段。其中，曹王新苑(英伦美墅馆)推出指定房源一次性付款，补贴10年房产税的购房优惠。而顺驰开发的兰郡名苑三期则推出“买房可享30万优惠0房产税且赠130平面积”的优惠活动。
买别墅送洋房
近日，广州颐和盛世“”推出买别墅送洋房活动。据称，目前颐和盛世有一批叠院别墅在售，总售价300万元/套起。根据“买别墅送洋房”的促销活动，现在只要买叠院别墅，就可以送100平方米的全能三房。而且，开发商会和买家签订送洋房的赠予协议，因此买家不会受到限购的影响。而买洋房送车方面，凡在颐和盛世购买133平方米以上或价格在100万元以上的洋房，就可以送10万元左右的汽车，购房者只需直接负担上牌和保险等相关费用即可。如果购房者不要汽车，也可以根据车价在房价中直接扣减。
而这一类促销手段，在2009年出楼市低迷之际曾由中信太湖城发起，不过和颐和盛世相比，数量和优惠幅度均有限。
零元起拍
潘石屹率先发起的网上售房，终于开始一发不可收拾。包括潘石屹、任志强等在内的20家房地产开发商发起了“房地产电子商务联盟”，打出将房产定价权交给购房者的口号。
据称，上述参与在内的20家开发商，每家拿出5套房子，放在网上进行拍卖。所售房屋覆盖多个城市，户型多样，且商用住宅均包括在内。
不过，有参与过网上买房的人士称，拍卖过程看似透明实则“暗潮汹涌”，最终的价格很可能比市场价还高，同时一些宣布已经卖出的房子最终并没有成交。
北京绿地开盘三月签约率不到两成
为促销开发商竟替业主还贷20个月
近三个月，北京绿地花都嘉园签约率仅为13.82%。而在半个月的时间里，这一项目已经推出两轮促销手段
本周，北京绿地花都嘉园项目推出促销计划：购房者首付三成，余下房款可办理三十年分期付款手续。而项目销售人员称，购房者签署购房合同后，到交房之前的20个月左右的房贷，将由开发商支付。
这是继上海绿地“新城1号”写字楼项目，宣称三年后可对项目溢价16%进行回购的销售计划之后，绿地集团的又一促销手段。
开盘三月签约率仅为13.82%
9月18日，北京绿地花都嘉园开盘。而截至12月7日，北京市住房和城乡建设委员会网站显示，该项目所获批销售的492套住宅中，仅签约68套开盘近三个月，绿地花都嘉园签约成交率仅为13.82%。
公开资料显示，上述绿地项目位于密云县果园街道新西路东侧、城后街北侧。已签约销售的68套住宅成交均价为10988元/㎡。
作为北京远郊的项目，新盘普遍销售不力、去化缓慢。而绿城显非个案：9月24日获得预售许可的金地朗悦嘉园项目，在两个多月的时间里仅签约销售42套。以金地朗悦的324套的推盘总数计算，签约成交率仅为12.96%。
彼时，金地朗悦曾传出计划以合同的形式向客户承诺，以退房或是降价补差价的方式来补偿老业主。不过，12月7日，记者从金地朗悦的销售人员处证实，上述“降价补差价”的计划已经被搁置。原因在于降价补差价消息一经传出，“各界都打电话过来，或是纷纷到现场进行询问”，销售人员表示，“作为龙头上市房企，(金地)集团担心影响不好。”
代为支付20个月的房贷
和金地相比，绿地在促销方面显然更为积极。早在上月的25日，就传出绿地花都嘉园推出20套特价房的消息。据称，这20套特价房均为85-132平米的2-3居，特价房优惠2万抵12万。优惠后，每平米折合均价10000元。
而到了本周，绿地花都嘉园再度改变销售策略。12月7日,记者拨通了售楼处电话，销售人员表示，这20套特价房已经“没有了”。不过，本周绿地花都嘉园所推出的促销手段，显然更别出心裁：
据称，购房者一旦签约购房后，首付三成之后，余下的房款可办理三十年期的银行还贷手续。而自还贷起始日到项目交房前的月供，将由绿地代为支付。“交房时间大概是2013年的8月”，销售人员表示，这意味着购房者可以少缴“20个月左右的房贷。”
以销售人员所介绍的每平米11500元的均价计算，90平米户型的房价全款约为100万。首付三成、分期三十年，进行商业贷款的话，意味着购房者每月需支付的房贷在5000元左右。也即，该项目的购房者总计可获得10万元左右的优惠表面看来，这一优惠额度和上个月推出的20套特价房的促销计划相差无几。
不过，现实情况却是，受调控政策影响，贷款资格审批日益严格的同时，房贷手续的办理时间往往被拖长数月乃至更久，12月7日，链家地产首席分析师张月对记者表示。这意味着，房贷手续获批越迟，开发商需要代购房者支付房贷的期间越短，购房者所能获得优惠也就越少。
为促销绿地百宝出尽
值得投资者注意的是，上海绿地写字楼项目“新城1号”也正在推出促销计划：宣布三年后可对项目溢价16%进行回购，并表示回购后仍有盈利。
就此，记者拨通该项目售楼处电话。销售人员表示，这一情况的确属实。不过，购房者一旦选择执行此回购承诺，必须全额付款，且无法获得房产证。
“这不影响你(购房者)对外出租”，销售人员称，“虽然没有房产证，但是手持销售合同是一样的。”
分析人士指出，绿地以此种模式来销售写字楼，一方面是因为新城1号项目所处位置属于上海的远郊地区；另一方面，可以将之视为绿地以5%的名义年利率向购房者变相融资这对绿地自身而言，是有百利而无一害的。
与此同时，位于山东济南的绿地国际花都项目也推出促销计划。12月7日，记者拨通售楼处电话后得知，虽然该项目尚未开盘，但是有意向购房者可以以5000元办理一张VIP卡。届时，一旦签约购房后，购房者可以持这张VIP卡，享受在房价总额的基础上，减免3万元的优惠。
“从现在住宅市场的销售情况来看，开发商需要积极的进行应对”，链家地产首席分析师张月对记者表示。“购房者的需求是多方面的”，张月认为，“多种优惠手段可以吸引更多的需求方，从而扩大销售。”
业内人士称，拍卖过程看似透明实则“暗潮汹涌”，最终的价格很可能比市场价还高，甚至一些宣布已经卖出的房子最终并没有成交。
“这纯粹就是忽悠”，对于近期房企纷纷搞起网上卖房的行动，一位地产界业内人士这样对记者表示。
由于楼市调控的持续，今年房企的销售成绩普遍不理想，尤其是临近年末的11月份，一线房企的销售几乎全部出现下滑。在这种情况下，开发商们抛出各种促销手段，以求冲刺业绩。一些大型房企更是推出网上卖房的业务，希望通过越来越火热的电子商务平台消化部分库存。
任、潘网上联盟今日开卖
12月8日，由潘石屹、任志强领衔的包括20家开发商在内的“中国房产电商竞价联盟”首次活动正式启动。
据了解，11月29日，SOHO中国、华远地产(600743,股吧)、万科、龙湖等20家开发商宣布组团成立“中国房产电商竞价联盟”，开始集体在网上以拍卖形式卖房。而为迎来开门红，电商竞价联盟更是宣布本次活动首期每家地产开发商将推出5套、共100套房源，0元起拍。同时，电商竞价联盟还表示，该平台向150万房地产经纪人免费开放，只要经纪人带来的客户参加了拍卖并最终成交，开发商都将付给经纪人房产成交价格的1.5%作为。
不过很多分析人士均表示这种情况不会发生，毕竟如果价格很便宜一定会有人加价，即使真的出现“白菜价”，也不排除会有托来帮开发商“买回去”。
而除了由20家开发商组团成立的电商竞价联盟外，12月初龙头万科的 “万科V购”华南在线购房中心也在电商平台全面上线。
据悉，本次万科的“万科V购”对在深圳、广州、厦门、福州、长沙等华南14城共计10亿元人民币的房源，实行全程网络销售，优惠达20余万元。而这也不是万科次用网络销售的方式卖房，在9月份，万科深圳公司曾与淘宝合作网上团购，出售的房源总价高达3500万元。
业内人士称这就是“忽悠”
要谈到进行网上卖房的房企，就绕不开SOHO中国的潘石屹。今年4月，SOHO中国拿出两套商铺进行竞拍。拍卖采用无底价方式进行，并分别设定限价封顶，从提交资料到拍卖结束的整个过程均通过网上进行。最终朝阳商铺以一口价720万成交，单价为79893元/平方米，高于市场价。而银河商铺虽然以1202万元成交，但成交价比潘石屹设定的限价1562万元，低了360万元。随后5月，SOHO中国推出“0元起拍”的15套房源以1.36亿元成交，低于市场总价近1200万元，而商铺和写字楼则全部以限价成交。
从上述情况看，似乎房企的网上卖房进行的颇为顺利。
但一位参与过某网站在线购房的业内人士告诉记者，他曾在此前缴纳了1000元保证金参与竞买一套起价100万元的住宅，而该住宅的市场价为180万元。最终，这套起价100万元的住宅以190万元成交，也让本想能得到一些实惠的其他买房者失望而归。
同时，上述参与竞买的人士还告诉记者，出价190万元的竞买者最后并没有买下这所住宅，并且2个月后，他在查阅网上信息时发现，这所住宅还没有售出。而在经历了这次网上买房后，该人士直呼“这纯粹就是忽悠”。
对此，有分析人士表示，房企网上卖房，噱头大于实惠是必然的事情。因为即使网上销售真的不好，至少也能起到帮助开发商试探市场底价的作用，同时还能提高这些房企的曝光度，并增加其客户资源。可以说是“稳赚不赔”。
分析人士预计，在2012年上半年，主要的35个热点城市供应量将明显上升，库存压力也将进一步增加。
临近岁末，由于持续一整年的调控影响，不仅大部分城市成交量萎缩，一线房企在今年特别是三季度开始也出现了明显的销售乏力。虽然房企使出浑身解数缓解业绩压力，但从实际情况来看，形势并不乐观。
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