前几年，山东县域级房地产开发程度空前，多数县城纷纷规划设立开发区，新区建设搞得如火如荼….但这样的开发节奏却远超过县城的实际需求，市场迅速饱和，供过于求矛盾很快凸显。市场疯狂扩张过程中，许多县级市房价高过地级市，究其原因主要有以下两点：一是人多，山东是人口大省，89个县或县级市中人口过百万的有12个，在开发商眼中这类城市潜在大量的购房需求。二是部分县城经济发达、人口收入高，支撑了较高的房价水平。从长远来看，如何发挥县域经济优势、留住人才，是支撑其未来楼市需求、加快去化的重要保障。
山东单县新盘扎堆开发区，学区置业和返乡置业支撑市场需求
单县经济水平不高，是传统农业及人口大县，外出务工经商人口多。单县是鲁西南一个小城，无铁路通过，因尧舜之师善卷（单父）而得名。在山东范围内属于“落后”县，人们多务农，缺乏支柱产业，外出务工人口多。近年来城中村改造、城区路网建设力度大，市容市貌“焕然一新”，有舜师步行街、银座、KFC等，常年外出的人回去经常找不见记忆中的路。
新盘扎堆开发区，开发量趋于饱和，但一枝独秀。2006年以来兴起”买楼”，房价自不足2000元/平方米一路上涨至3000元/平方米以上，价格堪比菏泽市区。随着县政府的东迁和县一中（省重点高中）新校、东大医院以及新建的几个商业综合体的启动，开发区成为热点，矗立着大大小小十几个高层、小高层楼盘，粗略计算建筑面积在350-400万平。从价格差异可以看出，非商业区、非学区楼盘销售压力大，县南环出现烂尾楼，但县政府和县一中周边价格坚挺。
学区置业和返乡置业支撑市场需求。县城当地人多有二套房子，或为儿女结婚置业，或改善需求。外来人口置业一部分为下属乡镇向县城迁移，多是为孩子有更好的教育条件和前途，就近学校周边买房。目前多为独生子女，乡镇师资力量差，生源逐年向县城集中。外来人口的另一部分为外出打工/生意人返乡置业，多为储备养老和婚房刚需。这部分人口的支付力较高，在务工/经商所在城市生活过之后，对居住商业配套、生活条件的要求提高，不愿意再回到乡下居住，回到县城安家也许是在他们承受力内好的选择。总的来看，人口外流将为长期趋势，返乡置业将成为支撑市场需求的一大动力。
山东宁津县环鲁西北小城：人口外流，房价上涨动力不足
需求不足，同质竞争，房价不高。我们县城的房价在3500元/平米左右（多数楼盘定价都在3000-4000元），与收入水平相比，房价不太高。以一家三口为例，父母工作，孩子上学，父母两人每月共收入5000元，孩子没有收入。假设在县城购置一套90平米的普通住房，总房款约30万元，房价收入比为5-6。
中小盘为主，户型合理，房子不错。楼盘的开发商多以当地开发商为主，楼盘规模普遍不大。楼盘多位于城区周边，户型多以南北通透和纯南为主，目前新建楼房多为高层和小高层，前几年则以无电梯的多层为主。
购房一步到位，刚需改善差别不大。多数人购房目的是结婚成家，或从农村搬到县城居住，所以人们大多在购房时选择两居或三居，满足三代同堂的居住要求。先购买一居室，待经济条件宽裕后再购买改善性房子的不多。由于当地的楼盘无论从价格、地段，还是从户型、配套，均差别不大，加之当地人多偏向于就近购房，所以县城几乎没有刚需、改善、高端的区分。
销售周期长，以传统宣传方式为主。与大城市相比，这里的楼盘销售周期普遍较长，不少楼盘销售一年多，仍有库存没有出清。开发商往往选择传统的广告投放渠道，比如户外墙体广告、散发传单、也有在纸媒上刊登广告。
未来几年人口仍将净流出，房价上涨动力不足。未来几年青年人外出务工仍将成为主流，人口仍将保持净流出。人们普遍不太看好县城楼市，认为房价上涨动力不足，部分人已在德州或济南拥有房产。
山东临沭县房价合理但市场需求相对不足
楼市基本面：单价较低，项目较多。亲戚朋友们都知道我在上海工作，聊天总会说到房事，一提上海的房价个个是“谈房色变”。相比上海，临沭县城的房子真是白菜价。目前县城普遍房价在2800-3300元/平米范围，超过4000元/平米的楼盘凤毛麟角。近2年内，县城新开楼盘30多个，楼盘户型多以三室两厅或三室一厅为主，室内面积平均100平米左右。2014年下半年的房价较14年上半年和13年下滑10%左，分析原因主要为供大于求。
楼盘闲置率提高。经济的快速发展固然能够创造超预期的社会财富，社会财富的再分配却需要时间，近年县城房地产开发的速度已然“跑赢”居民房产需求。个人感觉县城楼市有点“过剩”了。晚上很多新楼盘的亮灯率不及30%。另外，行业大环境的“冷”，也多少让潜在买房者持币待观。
进城农村人，占购房群体半边天。县城忙旧城改造，乡镇忙新农村建设和新型城镇化。村里的人想进城，城里没房的人得买房。细细说来，到县城买房的人大致可以分为几类：1）进城的人，约占五成。随着经济发展好，大部分农村年轻人积蓄提高，进城买房、成为新城市人也算完成父辈的心愿；2）县城改善居住环境的人，约占两成。县城区域功能化划分明显，很多县城的人借助旧城改造机会，换新房，再置新房，手上还有钱的回临沂市置地购房；3）在外工作的游子，约占两成。游子回到家乡自然不忍落于人后，纷纷“倾囊相出”买房买车，以告世人，在外混的还不错。当然很多游子也是买了房，落下根，回来也有落脚地；4）在县城的外地人，约占一成。县城经济的快速发展，吸引了周边县市的劳动力，他们拖家带口来工作，谋求更好的发展。实用也好，投资也罢，总归先买房安居，安居再乐业。
营销手段更灵活。开发商与企事业单位合推福利房，县城新增供应不断，房子不好销，开发商的资金周转周期长了。目前个别开发商与医院、学校以及当地知名企业合作，推出员工福利房，折扣优惠幅度大，但首付款比例很高，70%以上，部分福利房的房款需要一次性付清。
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