【1】
有一句话，大家都耳熟能详：房子不值钱，房子下面的土地才值钱。
想想也是，盖房成本才多少？
建安成本，分为房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本，材料和人工算下来，基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程，给水，排水加起来，就算是一二线城市，无非也就是每平米两三千块钱，跟动辄数千上万的拿地楼面价比起来，可以说是毛毛雨了。
对楼市来说，土地，才是最稀缺的资源。
这是我们每个人都应该正视的事实，在抱怨房价贵的时候，有一个前提是：这个城市的土地凭什么贵？
京沪广深、长三角、珠三角每年吸收净流入人口的70%以上，有限的土地，无法支撑旺盛的需求，房价上涨也是理所当然。
这是简单的供需关系。
反之，现在外出流动人口高达2.4亿，前两天蓝白跟大家聊过“人户分离”的人口高达2.8亿，外出的农民工、大学生、创业者出走家乡，农村的土地日益荒芜，没人种地，没有开发的价值，自然也就不值钱了。
农村的土地利用率太低，甚至出现“十户九空”的现象，最终造成大量的宅基地荒废。
一般来说，对已获批复而暂时无力建设使用的宅基地，若宅基地使用权人无其他宅基地，则不将其视为闲置宅基地；
对已取得宅基地使用权，却长期未予使用且拥有其他宅基地的一户多宅情形，则将其长期弃置的宅基地视为闲置宅基地。
空置的宅基地
根据中国科学院地理科学与资源研究所的实地调研及综合测算，宅基地总共约有2.7亿亩，其中空置约有1.14亿亩。
按照这个数据来看，有将近一半的宅基地都是没有用的，越来越多的人涌入城市，他们在城里成家立业，养儿育女，子女长大后甚至连家里有几分地，几块田都不知道。
大变局，就从荒废的土地上开始。
【2】
来梳理一下时间线。
2019年8月份，集体土地入市获通过，扫清了法律障碍。
2020年实施的新《土地管理法》，增加了“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。
也就是说，从今年1月1日开始，集体经营性建设用地、宅基地、农用地入市开始推行。
集体土地、农地、宅基地，就是我们经常说的“三块地”。
自然资源部在7月22日曾发布过一个宅基地确权的问答，其中提到：
2020年之前农村宅基地和集体建设用地登记率需要达到80%以上。当宅基地确权之后，农民有更多的自主权，可以将自己闲置的宅基地入市赚取分红。
这部分土地入市，对“人地分离”的家庭来说，意味着将产生大量的财产性收入。
黄奇帆曾说过，目前，6亿农村低收入群体，他们的财产性收入只有3%，宅基地、集体经济资产、农民住房的财产权抵押、担保、转让是重要增收渠道。
举个例子，在重庆，38个“三变”试点村共盘活集体土地资源3.1万亩、闲置农房552套，2018年村均集体经营收入突破10万元。
10万块多不多？
对大城市里见惯了灯红酒绿的白领来说，可能只是几个月的开销，但对背井离乡，在城市里扎根的普通家庭来说，反正农用地、宅基地、集体土地闲着也是闲着，哪怕多100块钱的收入，总比没有强。
【3】
下面来详细说说。
西部证券曾发过一个调研报告，在四川郫县和贵州湄潭，这两个地方先行先试，详细解释了宅基地入市的流程。
步，是解决“谁来入市”的问题，即土地确权。以某时间为节点登记村集体总人数，然后确权确股。
第二步，是土地定价，“招拍挂”入市，以四川郫县举例，2016年的土地成交价60万/亩，2019年上涨至90万/亩，这涨幅着实惊人，乘着房价上涨的东风，地价涨幅一点也不虚。
第三步，就是最重要的分配了。
土地款的3%-5%给地方财政，在扣除农地征收成本、农民宅基地的补偿后，剩余的土地成交款，也就是土地入市后的纯利润，其中20%-50%上缴给县里，剩下的由村里自主分配。
至于村里怎么分，各地的情况也不尽相同。
以贵州郫县为例，采用“721”的分红方式，即剩余部分的70%分给村民，剩下20%作为公积金按期滚动留存，10%作为公益金发展公益项目。
当然，不是随便哪个地方的土地都能，因为近几年农地入市刚刚实施，今年才开始真正意义上在推行，万事开头难，尝到甜头的人还不是很多，在起步阶段，也只有一部分土地能做到“脱颖而出”。
【4】
类，城市群、都市圈、核心城市周边的土地。
这里有个大前提，沿海地区的“人地供需矛盾”，日益突出。
在2003年-2019年，东部发达地区城镇人口增速为4.1%，中部和西部地区人口增速均为3.6%，东北地区为1.4%。
与此同时，东部发达地区建设土地增速仅为2.1%，中部为2%，西部地区为2.8%。
按照常理，根据“跨省土地增减挂钩”的需求，东部完全可以从中西部那里买土地指标嘛，东部有了地，爱盖多少房子就盖多少房子，中西部农民有了钱，岂不是双赢？
但是，建设用地节余指标的流出省份仅局限在“三区三州””（西藏、新疆南疆四地州、四省藏区、甘肃临夏州、四川凉山州和云南怒江州），范围太小，大多数欠发达地区的盈余土地。并没有流转的可能，今年农用地入市已经全面推行，未来试点可能会大幅增加，我们拭目以待。
关于土地增减挂钩、宅基地退出这个问题，下次找个机会详细说说。
回到土地的话题上来，既然跨区域的“土地增减挂钩”没那么容易实现，那城市群、都市圈、核心城市周边的土地，就成了“香饽饽”。
事实上，近年以来，随着一二线城市加速扩张，我们看到长三角、珠三角、成渝、中原、长江中游城市群周边的土地越来越值钱了，环京、环沪、环深这些地方就不说了，随便拿省会城市新区周边的乡镇来说，自建房出租、棚改拆迁、土地租赁，都造富了一大批人。
随着城市化进程的加快，分化趋势日益突出，城市扩张的需求也越来越强烈，那些靠近城郊，暂时还没有棚改拆迁、收储为国有土地的边缘地带而言，宅基地退出、集体经营性土地入市后的潜力就越大，上文提到的四川郫县就是典型的例子。
第二类，在试点范围内地区的土地。
早在2017年，三块地（即农用地、集体土地、宅基地）的试点县已经扩大到了33个。
分别是：大兴、蓟县、定州、泽州、林格尔、海城、长春九台、黑龙江安达、上海松江、常州武进、义乌、德清、金寨、晋江、余江、禹城、长垣、宜城、浏阳、佛山南海、北流、文昌、重庆大足、郫县、泸县、湄潭、大理、曲水、西安高陵、陇西、湟源、平罗、伊宁。
除了这些地方以外，今年3月份，农用地转建设用地的审批下放试点省市有8个：为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆。
虽然农地审批下放与农地入市的概念不同，但这些地方踏出步后，必然会推动当地宅基地定价的提升。
【5】
今天恰好看到贺雪峰老师的一篇文章，他对中西部宅基地入市依然持保守态度，但他同时也承认：
1，在已经融入沿海城市经济带的东部地区农村，宅基地应该是值钱的，因为农民在宅基地上修建住房，建筑成本很低，却可以出租给外来务工经商的农民，租金反哺宅基地价值，进而推动定价提升。
2，借增减挂钩指标买卖，让买指标的发达地区，向贫困地区转移财富。
作为农村建设领域的专家，贺雪峰老师对宅基地入市的看法很值得参考。
多余的宅基地入市，已经彻底都市化的城市子女拿分红，土地能实现财产性收入，这是一举多得的事情，目前能够让农民尝到甜头的，暂时只局限在沿海和试点地区。
饭要一口一口的吃，要明白，城市化进程是不可逆的，沿海缺地，中西部缺钱缺人，如果还不唤醒“沉睡中”的巨量土地，我们只能眼睁睁看着老家的土地抛荒。
现在流动人口两个多亿，农村人口6个亿，给这8亿人增收，是大国崛起的必经之路，这一步，迟早要迈出去。
铭记2020年吧，过10年再回过头来看，这一年虽然充满坎坷与不确定，我们脚下的土地，却迸发出了新的希望。
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